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市人大代表建议答复

市人大十五届四次会议第9号
《关于推进住宅小区物业管理覆盖率提升
社会公众对物业管理服务满意率的建议》的答复

发布时间:2017/1/19 9:20:00 来源:丹东市住房和城乡建设委员会(房产) 浏览:()

赵军代表:

  您提出的《关于推进住宅小区物业管理覆盖率提升社会公众对物业管理服务满意率的建议》已收悉,现答复如下:

  一、关于“高度重视,纳入日程,充分发挥政府部门主导作用”问题

  2000年以前建成交付使用,但配套设施不齐全,环境质量较差,没有实行物业管理的开放式住宅小区统称为老旧小区。市委、市政府对搞好老旧小区公用基础设施的建设、维护和更新改造工作,改善居民居住生活环境、提高生活质量高度重视,从1998年起就陆续开始了老旧住宅小区整治工作,特别是2008年和2009年,在市委、市政府的领导下,在市房产部门指导协调下,通过各区政府组织实施,机关和企业单位参与共建,对全市老旧住宅小区进行了一次综合整治,解决了群众的燃眉之急,满足了群众的基本生活需要。2012年至2014年,根据市“四城联创”活动部署,振兴区、元宝区、振安区政府又对90余个老旧住宅小区进行了高标准的综合整治,共计投入6500余万元。2015年,市委、市政府向市房产部门下达了“全年完成20个1万平方米以上老旧住宅小区综合整治”工作任务。市房产部门向各区下发了《关于开展2015年老旧住宅小区综合整治工作实施意见》,指导督促列入整治计划的20个1万平方米以上老旧小区全部高标准完成整治,各区共计投资600余万元。今年,市政府向市房产部门下达了全年完成22个老旧小区综合整治的目标任务,市房产部门将采取下发文件,专人包保等方式,指导各区政府对老旧小区的公用基础设施进行高标准的综合整治,确保完成任务。

  2014年,三级物业资质审批及管理权限下放到各区。按照属地管理原则,各区政府(管委会)对本行政区域内的物业管理工作负总责,形成了区政府、街道办事处、社区居委会三级管理体制。《辽宁省物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》(建房〔2009〕274号)明确规定,物业主管部门负责对设立业主大会和选举业主委员会进行指导,街道办事处和社区居民委员会负责组织成立业主委员会并对业主委员会的日常活动进行指导和监督,其中街道办事处是业主大会筹备组组长。近几年,为搞好业主委员会选举工作,发挥物业主管部门指导协调作用,市房产部门制定了《管理规约(示范文本)》和《业主大会议事规则(示范文本)》,对全市区30余个办事处、150余个社区居委会进行集中讲课培训。同时,对规模较大和情况复杂的知春园等住宅小区,上百次深入到办事处、社区和小区中,进行现场指导和协助。目前,在市房产部门指导协助下,在各街道办事处组织和社区参与下,全市住宅小区已设立201个业主大会,选举产生了201个业主委员会。通过街道办事处和社区组织业主推荐,将符合《业主大会和业主委员会指导规则》规定的热心公益事业,责任心强,公正廉洁等条件的业主,选举成为业主委员会委员,使业主大会真正成为业主的自治组织,为全体业主服务,共同行使建筑区划内建筑物及其附属设施的管理权利。

  三级物业资质审批及管理权限下放后,各区政府设置了物业管理机构,办事处、社区也指定专人负责物业管理工作,从事物业管理工作的人员已超过百人,既健全了物业管理工作体系,配足配强了管理机构人员,又可以充分发挥办事处、社区的地域管辖优势,方便解决业主投诉的物业管理问题,有利于第一时间解决物业管理矛盾纠纷和居民合理诉求。

  二、关于“抓好试点,总结经验,逐步提高住宅小区物业的覆盖率”问题

  2014年,市委将“探索创新我市老旧小区、弃管小区物业管理新模式”列入全市46个改革课题之一。市房产部门承担此项工作后,高度重视,结合我市实际,制定并通过市政府下发了《转发市住房城乡建设委(房产)关于加强市区老旧小区和弃管房屋物业管理工作的指导意见的通知》(丹政办发〔2015〕7号),明确了我市老旧小区和弃管房屋物业管理工作的总体要求和基本原则,总结提出了专业化物业管理、自助式管理、业主自行管理、委托社区管理4种管理新模式及其服务内容和管理标准,对老旧小区综合整治与长效管理提出了具体实施意见,明确了各部门职责分工及工作要求和保障措施,为老旧小区、弃管房屋物业管理提供了政策依据。

  市房产部门在指导各区政府推进老旧小区整治的同时,重点加大指导各区政府对整治后老旧小区管理的工作力度,针对不同老旧小区特点,合理选择管理模式。一是优先选择专业化物业管理。提倡由业主大会按照招投标制度,优先选择物业服务企业实施专业化、市场化的物业管理方式。二是鼓励实行业主自行管理。业主大会没有选聘物业服务企业的,可由业主委员会或自行管理小组负责日常管理工作,有关共有和共同管理权力的事项,由全体业主和物业使用人共同决定。三是推动引导自助式管理。由社区居民委员会负责招聘相关人员,组建物业服务中心,实施以公共秩序维护、卫生保洁、绿化养护为主要内容的自助式物业管理。四是委托社区管理。因客观原因,无法实行专业化物业管理、业主自行管理、自助式管理的,由社区居民委员会负责进行卫生保洁、绿化养护、停车管理。具体管理模式由街道办事处组织业主大会讨论决定,社区居民委员会负责落实。按照“先易后难,因地制宜”的原则,已完成综合整治的103个老旧小区中,香海花园小区选聘了锦绣物业服务有限公司进行专业化物业管理,砂轮、海达等10余个老旧小区实行了业主自行管理,其余小区确定为委托社区管理模式。今年,市房产部门将继续指导各区完成好22个老旧小区综合整治任务,并落实长效管理模式,逐步提高住宅小区物业管理覆盖率。

  三、关于“加强宣传,提高认识,增强居民的参与意识”问题

  我市物业管理工作起步较晚,很多居民尤其是老旧小区偏老龄化和低收入群体居民,还存在无偿享受服务的传统观念,没有树立起“花钱买物业服务”的理念。为进一步加强物业管理政策法规宣传,使更多群众了解参与物业管理,市房产部门每年都通过组织物业服务企业自行宣传,利用房交会、政务公开日集中宣传,利用电台报纸宣传等方式,宣传物业管理政策法规,使群众了解和掌握物业管理知识,增强参与物业管理的积极性。今年以来,市房产部门多次在丹东电视台第一传媒节目、丹东广播电视台民生早报栏目以及丹东日报、鸭绿江晚报宣传物业管理政策法规、房屋、下水维修责任划分及老旧小区整治等相关工作。下一步,市房产部门将继续做好物业管理舆论宣传工作,进一步加大物业管理政策法规宣传力度,做好政策解读,阐释物业管理的目的和意义,提高广大业主和物业使用人对物业管理政策法规的知晓度、认知度,使居民了解、支持物业管理。同时,提高我市物业管理从业人员的政策理论水平,规范物业服务企业经营行为,引导业主和物业服务企业正确履行权利和义务,努力为物业管理营造良好社会氛围。

  四、关于“明确职责,加强监督,定期组织检查考评”问题

  近几年,市政府下发了《丹东市物业管理实施细则》(丹政发〔2012〕28号),市房产部门与市财政局联合印发了《丹东市住宅专项维修资金管理实施细则》(丹房局〔2008〕56号),与市物价局联合印发了《丹东市物业服务收费管理规定(试行)》(丹价发〔2015〕44号)等规范性文件,从制度上强化政府对物业服务企业行政监管。2008年开始,市房产部门每年对全市物业经理进行业务培训,系统讲解《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《物业服务企业资质管理办法》等,从业务指导上加强对物业服务企业的行政监管。2009年开始,市房产部门每年都重点对房屋管理与维修、公共设备设施管理、保安服务、环境卫生等方面进行检查,现场解决影响业主生活的百余个问题,对服务水平低、群众不满意、媒体多次曝光的安泰、金水湾等13家物业服务企业吊销了物业资质证书,从监督检查上加强对物业服务企业的行政监管。

  2013年以来,市房产部门为了对物业服务企业实施严格的服务量化考核,制定印发了《丹东市物业服务企业信用档案管理办法》,明确从2013年开始,每年开展全市物业服务企业百分制考核,并评定信用等级。评定分值100分(含100分)以上的为甲级物业服务企业,将作为重点培育对象,扶持做大做强;评定分值在80-100分(含80分)之间的为乙级物业服务企业,对其开展经营活动,进行常规监管;评定分值在60-80分(含60分)之间的为丙级物业服务企业,将进行重点监管,限制行业各类评优资格;评定分值60分以下的为丁级物业服务企业,将资质考核定为限期整改,禁止承接新的物业项目,严重违规的吊销资质证书,所服务的物业项目公开招投标。

  今年,市房产部门将继续指导各区物业管理部门加大对物业服务企业的监管检查,深入开展物业服务企业信用档案评定工作,不断提高其管理水平和服务质量,重点做好以下几项工作:一是发挥市物业主管部门的监督管理作用。进一步完善物业管理人员上岗资格证制度,2016年,市房产部门将与市消防局对全市物业经理、消防人员开展《物业管理条例》和消防法规集中培训,考核合格发给上岗资格证书,提高服务意识和从业水平。二是加强市、区和街道办事处对物业管理工作的监督,理顺街道办事处、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业各自的职责和权利义务关系。2016年,市房产部门将集中对各区所辖街道办事处、社区居委会等部门有关人员进行业务培训,提高物业监督管理水平。三是根据《丹东市物业服务企业信用档案管理办法》,通过物业管理评价系统,对物业服务企业进行百分制考核,不合格的,将取消行业内评先评优资格,禁止承接新的物业服务项目,进一步加大行业监管力度。四是发挥各职能部门作用,共同搞好小区管理。市房产部门指导各区物业管理部门,与物价部门配合,严格监管物业服务企业收费;与街道办事处配合,解决成立业主委员会相关问题,及时召开物业联席会议解决业主与物业服务企业矛盾;与开发建设主管部门配合,解决欠建与房屋质量问题;与专项维修资金中心配合,及时拨付住宅专项维修资金,保证物业共用部位维修到位。五是通过民心网、政风行风热线、微博、微信等平台,多层次、全方位了解群众的意见和建议,充分发挥业主委员会作用,引导小区居民参与物业管理,坚持正面引导,促进我市物业管理工作水平不断提高。

  感谢您对住宅小区物业管理工作的建议,希望在今后的工作中继续得到您的关心和帮助。

  主办单位:丹东市住房和城乡建设委员会(房产)

  2016年5月9日